13年来一直未有调整的《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)迎来了实施后的第二次修订,根据国务院法制办日前公布的《条例》修订送审稿,我国将在保证住房公积金提取和贷款的前提下,扩大住房公积金的投资范围,特别是准备推出类似于美国“两房”的房贷证券化产品。但从目前的情况看,《条例》只满足了对一些细节的修补,并未触及我国住房公积金制度和运转实践中出现的问题,因此还有待于作出更深化的探讨。

住房公积金信息要透明

有关住房公积金的舆论,近年来经常成为热点。归纳起来,这种舆论不外乎两个方面,对于一些并无购房需求的群体来说,要求他们按月缴纳住房公积金是对自己权利的一种损害,因此对住房公积金一直抱有抵触情绪。但一些官方人士则表示住房公积金不够用,一些地方的账户已经有亏空,因此需要通过扩大公积金投资领域来使其达到保值增值的效果。

这种争论的一个现实是,住房公积金的信息不够透明。从本质上说,住房公积金是一种将职工的“小钱”集中起来,解决部分购房资金的一种互助性质的基金,政府的管理机构只是履行代理保管和资金发放的责任,因此,住房公积金的权力属于公积金缴纳者。但是,由于这方面的权属不清,导致住房公积金的收支情况不为外界所知。公积金管理中心虽然每年都向缴纳者个人账户通报资金情况,但民众对的公积金总的情况却并不了解。而官方的态度也莫衷一是,有时说公积金处于亏空状态,有时又说富余资金过多,资金亏空严重,这难免引人质疑。

因此,住房公积金管理中心作为政府指定的管理机构,除了必须向参与者定期报告个人账户的情况以外,还应该定期公布属地公积金的收支情况。现在,很多地方的政府已经扩大了公积金的使用范围,修缮房屋、租房等都可提取公积金,除此之外还有一些投资。管理机构应以负责的态度,定期公布公积金的收支、投资细目以及投资盈亏情况。只有在信息充分公开的基础上,民间和官方才可能就公积金的管理和运用以及投资达成共识。

投资收益要归属缴纳者所有

按照此次公布的修订送审稿,住房公积金可以购买地方政府债券、政策性金融债以及房贷证券等投资品种,它们大多是高信用等级的固定收益类产品。在这个目标实现以后,住房公积金已具备了政策性投资基金的性质。

既然是投资,就会有收益。但住房公积金的投资收益归谁却一直模糊不清。目前个人账户中的公积金增值,是按活期储蓄利率计算的,但事实上很多公积金管理机构将资金分成几块,有的定期储蓄,有的购买国债,其收益远远高于活期储蓄,而这块高出部分却不再进入个人账户,而是被管理机构挪作他用。

公积金管理机构属于政府机构,严格地说,它的运转经费应该由财政拨款,如果从其管理的公积金中列支,则容易造成对民众权益的侵犯,并且产生寻租空间。在目前财政经费紧张的情况下,管理机构的运转经费从公积金投资收益中列支可以理解,但需要辅之以公开的制度约束,而不能由管理机构任性开支。

住房公积金投资收益应明确归属于缴纳者。由于目前退休人员正在增多,他们在退休时需要全额领取公积金并退出,这对管理机构来说已经是必须面对的常态。为了保护这部分人的利益,公积金管理机构必须按年度结算投资利润并同步分发到个人账户,以让公积金缴纳者享受到他们的基本权益。

房贷证券化要强化风险控制

这次公布的修订送审稿中的一个亮点是,住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。这项政策如果通过,酝酿多年的房贷证券化将在我国落地。

说起房贷证券化,人们很自然地会想起曾经导致全球金融危机的美国“房利美”“房地美”两家房贷专业机构。当年由于“两房”发行的房贷证券化产品出现了资金链断裂的问题,导致华尔街发生“雪崩”式危机,并蔓延到全球。因此,如果发行房贷证券化产品,是否会出现像美国一样的问题,自然是一个让人放心不下的问题。

房贷证券化毕竟是一种将房贷转化为金融虚拟产品的融资行为,因此,它除了会产生资本市场的风险以外,还需要面对房地产市场的风险。一旦房价持续下跌,它在市场上产生的负面影响将是涟漪式的,会影响到经济运行的很多方面。因此,在房贷证券化落地之前,应该根据这种投资品种的特点,事先筑好防范风险的堤坝。

美国“两房”所出现的教训,主要在于由于金融市场十分发达,围绕着证券化后的房贷,华尔街设计了过于复杂的衍生投资品链条,只要其中一个环节出现问题,就导致发生全局性问题。中国房地产市场的风险大于美国,因此在推出房贷证券化产品时,应该把资金链设计在可控范围,避免像美国市场一样过于复杂,增加风险压力。